木香ブログ

水野製材所からのおしらせ
水野製材所からのおしらせ

2021年1月10日

話題の『リバースモーゲージ』について


 

人生100年時代、安心して過ごしたい。

家も老朽化が進み、立て替えたいけど、年金収入だけでは不安・・

少子高齢化が進み、年金が増えるのは難しいといわれている時代。
急な出費に備えたい方にご提案です。

2015年の政府調査によると、65歳以上の夫婦世帯の約87%
は持ち家で、住宅が最大の資産になっているといえます。
住宅を活用できる、リバースモーゲージというしくみがあります。


 

「リバースモーゲージ」について
所有する自宅を担保にして、そこに住み続けながら、自宅のリフォーム費用や老後の生活費等の融資を受ける方法です。

亡くなった後に、その自宅を売却した金額で借入額(元本)を一括返済し、
生存中は、毎月利息分のみの返済負担が発生するプランが代表的です。

契約当初に設定された利用可能額に達するまでは、利息部分が貸越元金に組み入れられ、
生存中の返済負担が発生しないプランもあります。

また、自宅を残したい方には、自宅の賃料債権を譲渡担保に資金を調達する「賃料返済型リバースモーゲージ」という方法があります。

このように、自宅を活用し老後生活をより豊かに生きる選択肢として、様々なリバースモーゲージ型プランが増えてきています。
状況は日々変わりますので、まずは、複数の金融機関に問い合わせてみることをおすすめします。


 

実例:Aさん夫妻(戸建て住宅)
銀行による土地の評価額 4,000万円(※戸建ての場合、資産価値が逓減していく建物は加味されないことが多い)
融資限度額:2,500万円(※評価額の50~70%の金額が借りられ、加えて年金などの見込み収入で上限金額がきまる)
ここから1,000万円を借り入れ。退職金1,500万円と合わせて、夫婦の「終活資金」としました。
(※急な出費(家のリフォーム、長期入院や、高齢者施設への入所等)の備えました。)

借りるお金を一括で受け取るか、年金のように分割するかは商品によって異なります。
自分に合った商品を選ぶことをおすすめ致します。

「自分に合ったものを選ぶ。」

(1)原則、推定相続人の同意が必要
自宅を担保設定するリバースモーゲージでは、契約者の死後は、金融機関の所有に変わるため、相続の対象資産とはなりません。
契約者の死後に想定される契約者親族とのトラブルを避けるために、多くの金融機関では契約の際に推定相続人の同意を得るようにしています。

また、契約者の死後、配偶者が継続して自宅に住むことを希望する場合には、リバースモーゲージの契約を配偶者が引き継ぐことで、
自宅に住み続けられるプランもあります。契約を継続できる条件は、金融機関によって異なりますので、事前に契約内容を確認しておくことが必要です。

(2)用途が融資条件に適合するか?
資金使途について、限定しないフリーローン型と、金融機関によっては、住宅のリフォーム資金等のあらかじめ用途を限定することで、借入利率を低く設定したプランがあります。
特に、住宅金融支援機構や市区町村の自治体等、公的な機関から融資を受ける場合、住居のリフォーム費用や医療費、介護施設利用料など用途が決められています。

(3)対象物件が融資条件に適合するか?
一般的に、リバースモーゲージの対象とされる物件は、不動産取引の多い地域にある土地付き一戸建といわれています。最近では、マンションを対象とする金融機関も増えています。
一方で、借地権が設定されている物件や店舗併用型住宅など一部事業用途の物件は、リバースモーゲージの担保物件として適切ではないと判断する金融機関があるようです。
また、住宅ローンの残債がある物件に対しては、契約前に完済することを条件にするところもあれば、はじめから融資を受け入れないなど、金融機関によって判断は異なります。
その他、金融機関の契約条件には、年収規定や保証人の有無、申込年齢などの他、金融機関によって様々な条件が決められていますので、まずは、問い合わせをして内容を確認することが大切です。
金融機関によって、取り扱っている地域やその評価が異なりますので、自宅がある地域を対象とする金融機関が複数ある場合には、比較検討するといいでしょう。

自分が生きてるうちに、築き上げた資産で、豊かな暮らしを再構築してはいかがでしょうか。